内容摘要：经济适用房建设项目后是保证经济适用房质量，提高用户满意度的有效途径。本文以公积金投入经济适用房建设项目后评价为研究对象，从经济效益、社会效益、住户满意度和环境效益四个方面建立了项目后评价指标体系。将模糊综合评价法应用于公积金投入经济适用房建设项目后评价，实证研究结论证明了方法的有效性，并为公积金住房建设项目后评价提供了一个可以借鉴的思路和方法。

关键词：经济适用房 项目后评价 指标体系 模糊综合评价法

住房问题一直是世界各国政府关注的问题，尤其是中低收入人群的保障性住房问题。其中经济适用住房制度作为我国住房保障制度的核心内容之一，是住房市场由计划经济向市场经济转轨过程中产生的全新产物，其目的是政府通过法律、政策、行政等手段满足中低收入群众的住房需求，促进社会公平，以保障住房市场机制的良性运行和社会稳定和谐。

项目后评价是项目周期最后一个环节，通过对项目目的、执行过程、效益、作用和影响所进行全面系统地分析，总结正反两方面的经验教训，使项目的决策者、管理者和建设者学习到更加科学合理的方法和策略，提高经济适用房项目决策、管理和建设水平，可以比较公正客观地确定投资决策者、管理者和建设者工作中存在的问题，从而提高他们的责任心和工作水平。

本文以公积金投入经济适用房建设项目后评价为研究对象，从经济效益、社会效益、住户满意度和环境效益四个方面建立了项目后评价指标体系。考虑到指标体系中以定性指标为主，将模糊综合评价法应用于公积金投入经济适用房建设项目后评价，实证研究结论证明了方法的科学性和有效性。

经济适用房建设项目后评价指标体系

经济适用房项目后评估是一项系统工程，需要考察的因素不仅广泛而且复杂，因而在评估指标体系的设计过程中，在充分考虑项目评估的关键指标因素前提下，按照一定的设计原则，抓住主要因素，忽略次要因素，使其在评估决策过程中具有良好的可操作性。本着系统性、客观性、发展性等原则，本文构建的经济适用房建设项目评价指标体系如图1所示。

（一）经济效益

经济效益后评价是指对建成投产后的经济适用房项目投资经济效益的再评价。它通常是以项目建成投产后的实际数据为基础，重新预测项目生命周期内各项经济数据，其目的是分析和评价项目投产后重新计算的项目经济效益指标与预测指标的偏差情况及其原因，吸取经验教训，为提高项目投资实际效益和制订有关投资计划、政策服务。经济效益主要从内部收益率、投资回收期和贷款偿还期三个方面进行评价。

（二）社会效益

社会效益评价对于公共项目后评价是重要的环节。社会影响评价一般定义为对项目在经济、社会和环节方面产生的有形和无形的效益和结果所进行的一种分析。社会影响评价主要分析项目对社会发展目标的贡献和影响。社会效益主要从促进社会和谐、促进经济增长、提升政府形象和增加土地价值四个方面进行评价。

（三）住户满意度

经济适用房是国家为了解决低收入群体住房困难实行的一套政策，该政策实施的效果直接取决于住户对经济适用房的满意程度，一般而言，用户对住房满意与否可以从户型、房屋价格、房屋周边的交通便利性和基础设施等四个方面加以分析。

（四）环境效益

项目的环境影响后评价，是指对照项目前评价时批准的《环境影响报告书》，重新审查项目环境影响的实际情况，审核项目环境管理的决策、规定、规范、参数的可靠性和实际效果。环境效益主要从环境管理、生态影响和污染控制三个方面进行评价。

模糊综合评价模型概述

（一）模糊数学基本原理

在客观世界中，存在着大量的模糊概念和模糊现象。模糊数学就是试图利用数学工具解决模糊事物方面的问题。模糊集合的概念是L.A.Zadeh于1965年首先提出的，其基本思想是把经典集合中绝对隶属关系灵活化或模糊化。从特征函数方面讲就是：元素x对集合A的隶属程度不再局限于0或者1，而是可以取0-1中的任何数值，这一数值反映了元素x对集合A的隶属程度。

由于模糊评判可以很好地解决综合评判中的模糊问题，因此适合评价层次多，结构因素多的对象系统。其优点是结果清晰，系统性强，能很好的解决模糊的，难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。在模糊环境下，考虑了多种因素的影响，为了某种目的对一事务做出综合决策的方法，它是采用模糊数学理论对所评价的对象进行综合分析和评价，这种方法在综合评价领域得到了广泛应用。

（二）模糊综合评价的主要步骤

模糊综合评判法是一种应用模糊变换原理和最大隶属度原则，考虑评价系统的各个相关因素，对其进行综合评价的方法。其数学模型可分为一级模型和多级模型两类。两类方法具有相似性，在此仅就一级模型进行详细说明。主要步骤如下：

建立评价对象因素集U={U1,U2,......,Un}，并满足Ui∩Uj=φ(i≠j)。

建立评价集V={V1,V2,......,Vn}。如将评价级设立四个等级为，即评价集为{优、良、中、差}，则可表示为V={V1,V2,V3,V4}

根据专家的经验，或者采用AHP法中1-9标度比率法，确定各因素权重。

建立单因素评判，即建立一个从U到F(V)的模糊映射：

其中，

由f可以导出模糊关系，得到模糊矩阵：

称R为单因素评判矩阵，于是(U,V,R)构成了一个综合评判模型。

进行综合评判。在R与W求出之后，则综合评判模型为B=W。R。这里符号“。”可以为由任何一种模糊算子构成的合成运算，常用的为札德算子。记B=（b1,b2,......,bm），它是V上的一个模糊子集，其中：。

计算替代方案的优先度（即综合评价值） Pk。Pk=Bk·VT

替代方案的优先度利用了综合评定向量B所带的信息，并结合评价尺度V的等级评价参数。根据其大小可以对各替代方案进行优先顺序的排列，为决策提供信息。

模型应用

本文以陕西西安市某经济适用房建设项目为例，说明模糊综合评价法在经济适用房项目后评价的具体应用。

第一，聘请专家应用基于1-9标度的层次分析法，对指标重要性程度进行评价，以一级指标的赋权过程为例，专家的评价矩阵如表1所示，同理可以计算二级指标的权重，经计算，各维度指标权重如表2所示。

第二，找出评语集（或称等级集），使用V=（v1优,v2良,v3中,v4差）四级评语，并设计评分表获得评分数据。

第三，根据打分表得到模糊判据矩阵：

第四，利用模糊矩阵的合成运算，得到综合评价模型为B：B=A·R=(B1,B2, …,Bn)其中，A为各指标因素的权重，经计算可得到：

B方案A=A·RA=(0.52645,0.0.25791,0.17785,0.05021)

B方案A=A·RB=(0.41116,0.29283,0.19368,0.10233)

B方案A=A·RC=(0.3605,0.0.232,0.16732,0.07758)

第五，为选出最优项目，在对应的评语集V=(v1优=7,v2良=5,v3中=3,v4差=1)中，利用公式，其中p=(方案A, 方案B, 方案C)，得到Wp值最大所对应的项目即为最优项目。

经计算可知，WA=5.55846，WB=5.00145，WC=4.26304，因此，从项目后评价的角度分析，项目A为最优项目，项目B次之，项目C最差。

结论

本文以公积金投入经济适用房建设项目后评价为研究对象，从经济效益、社会效益、住户满意度和环境效益四个方面建立了项目后评价指标体系。考虑到指标体系中以定性指标为主，将模糊综合评价法应用于公积金投入经济适用房建设项目后评价，实证研究结论证明了方法的科学性和有效性，并为公积金住房建设项目后评价提供了一个可以借鉴的思路和方法。

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